ĐẤT NỀN PHÍA NAM GIẢM GIÁ MẠNH

Giữa tháng 3, đất nền thứ cấp (mua đi bán lại) tại TP HCM và các tỉnh ven giảm giá 10-25% so với đầu năm do nhà đầu tư ngộp tài chính xả hàng. Ghi nhận thực tế cho thấy đất nền các huyện ven đô và khu vực ngoại thành Sài Gòn tiếp đà giảm giá trong hơn 2 tháng đầu năm.

 

Tại Cần Giờ

Những lô thổ cư nhỏ trên đường Giồng Ao hồi tháng 1 rao giá 34 triệu đồng một m2, nay hạ xuống 30 triệu đồng một m2, giảm gần 12% so với đầu năm nay và giảm trên 30% so với 12 tháng qua.

Đất nền hỗn hợp (nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản xen kẽ diện tích thổ cư) mặt biển thị trấn Cần Thạnh lô lớn trên 2.000-3.000 m2 hiện có trường hợp chào giá giảm 20-25% so với tháng đầu năm. Dù biên độ giảm giá mạnh, nhưng đa phần chủ đất tại Cần Giờ vẫn thuộc nhóm giảm lời, chưa đến mức cắt lỗ.

 

Tại huyện Bình Chánh

Giá bán đất nền trên thị trường thứ cấp cũng giảm 15-25% tùy nền cỡ lớn hoặc nhỏ. Một số lô đất nông nghiệp diện tích lớn trên 5.000-10.000 m2 thậm chí giảm gần 30% do người đang nắm giữ rổ hàng bị áp lực tài chính, không thể gồng gánh được lãi và nợ ngân hàng buộc phải thoát hàng. Nhóm đất nền dự án tại Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng cũng rớt giá khoảng 15% so với tháng 12/2022.

Ở các tỉnh giáp ranh TP.HCM

Khu vực Bình Chánh

 

Giá đất nền lẻ ở tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An và xa hơn là Bảo Lộc, Bình Phước 

Ghi nhận tình trạng nhà đầu tư thoát hàng giảm giá 15-30% so với quý IV/2022. Trong đó, đất rẫy, đất trồng cây lâu năm lô lớn từ 1.000 m2 trở lên có đà giảm giá mạnh hơn so với đất thổ cư lô nhỏ 100-200 m2.

Thông tin từ Nhatot cũng cho biết trong tháng 3, giá nhà đất chào bán thứ cấp tại TP Thủ Đức giảm 6,9% so với đầu năm nay nhưng vẫn neo ở mức cao trung bình 114 triệu đồng một m2 với vị trí mặt tiền đường. Trong khi giá nhà liền thổ huyện Nhà Bè giảm 8,3% so với tháng 1 (trung bình khoảng 89 triệu đồng một m2 vị trí mặt tiền).

 

Nhìn chung, mặt bằng giá thứ cấp hai tháng đầu năm giảm 10-23% so với cuối năm ngoái, mức giảm phổ biến 100-690 triệu đồng một nền, có nhiều trường hợp giảm giá lên đến một tỷ đồng một nền và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư.

 

Giá đất nền đi xuống trong bối cảnh giao dịch thị trường yếu. Hai tháng qua, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tại TP HCM và vùng phụ cận lần lượt giảm mạnh 92% và 98% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu chung của thị trường giảm mạnh, lượng giao dịch phát sinh khiêm tốn khi chỉ có 16 nền đất giao dịch thành công, tiếp đà giảm thanh khoản kéo dài từ giữa năm 2022 đến nay và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

 

Còn theo dữ liệu của Batdongsan, trong tháng 1, nhu cầu tìm mua nhà đất trên cả nước giảm 10% so với cùng kỳ và giảm 31% so với tháng 12/2022. Đất nền lẻ có lượt tìm kiếm giảm 56% trong khi đất dự án ghi nhận mức độ quan tâm giảm 66%. Mức suy giảm mạnh nhất rơi vào loại hình đất nền, dự án ở các vị trí xa trung tâm và phần lớn thuộc thị trường tỉnh.

 

Ông Tạ Trung Kiên - Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản cho rằng nguyên nhân giá đất nền giảm mạnh đến từ việc chủ đất ngộp tài chính, bị ảnh hưởng bởi tâm lý lo lắng thị trường khó khăn dài hạn nên muốn thu hồi tiền về hay kiếm kênh đầu tư khác tiềm năng hơn. Do đó, họ chấp nhận ra hàng giảm lời, không có lời, thậm chí chịu lỗ. Lượng nhà đầu tư ôm đất nền bán giảm lời chiếm khoảng 30% thị trường, trong khi bán hòa vốn chiếm 30% và chịu lỗ chiếm 40% rổ hàng thứ cấp. Trên thực tế bán hòa vốn cũng bị xem là lỗ trên dưới 10% một năm do nhà đầu tư mất chi phí tài chính cũng như chi phí cơ hội.

 

CƠ HỘI ĐỂ MUA VÀO

Theo ông Phạm Lâm, có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường đất nền sụt giảm. Đầu tiên là sự tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS. Doanh nghiệp BĐS gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu và vay ngân hàng, dẫn đến nguồn cung giảm. Nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận vốn vay ngân hàng dẫn đến sức cầu của thị trường giảm. Lãi suất cho vay BĐS hiện nay dao động từ 11 - 15%/năm. Với mức lãi suất này, nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS. Trong khi đó, những nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lãi vay ngày càng lớn khi lãi suất tăng mạnh. Kinh tế đang gặp khó khăn, thu nhập bị sụt giảm khiến nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để có thể bán BĐS ra thị trường để giảm áp lực tài chính cá nhân. 

 

Nhìn chung, một bên muốn bán dù giảm giá, một bên thận trọng trong việc ra quyết định đầu tư trong giai đoạn này và đây là lý do chính khiến mặt bằng giá giảm mạnh thời gian vừa qua, nhưng thanh khoản lại rất thấp.

Thời điểm hiện tại xuất hiện lợi thế với nhà đầu tư. Bởi khi thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc, giá các dự án bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh thay vì bị thổi giá một cách phi thực tế giống như câu chuyện cách đây 2 năm. Đây là cơ hội tốt dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền, sẵn sàng đầu tư dài hạn.

 

(Tổng hợp)