PHẦN 4: XÁC ĐỊNH THỊ TRƯỜNG CÙNG CÁC CHUYÊN GIA

Tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường sẽ quyết định việc đầu tư bất động sản có thành công hay không. Trước khi nhà đầu tư rót vốn vào bất kỳ dự án nào, cần phải xác định rõ thời điểm nên đầu tư, thị trường đang đi lên hay đi xuống,... Tại phần 4: Xác định thị trường cùng các chuyên gia, các chuyên gia sẽ đưa ra nhận định và gợi ý đến bạn để giúp bạn nắm rõ bí quyết đầu tư bất động sản.

 

Nhìn nhận vận động của thị trường

Như đã đề cập trong phần 3: Liệt kê 8 loại hình đầu tư bất động sản tiêu biểu nhất, để lựa chọn đầu tư một hay nhiều loại hình bất động sản thì nhà đầu tư cần xác định được sự vận động lên xuống của từng loại hình đó.

 

Để đưa ra nhận định thị trường rõ ràng, các nhà đầu tư cần liên tục tìm hiểu về tình trạng thị trường trong khu vực và những khu dân cư cụ thể. Có 4 vấn đề mà các nhà đầu tư cần làm rõ:

• Tồn kho bất động sản: Đang được bán với giá bao nhiêu và số lượng tồn kho tăng hay giảm
• Số ngày trên thị trường: Mất bao lâu để những căn nhà rao bán có được người mua
• Giá trên mét vuông: Một chỉ báo so sánh giá tốt - khi một nhóm các bất động sản có chung chất lượng và đặc điểm
• Thay đổi trong quang cảnh địa phương: Theo dõi các thay đổi tại những công ty tuyển dụng lớn, khu mua sắm, trường học, các dịch vụ cộng đồng và luật pháp địa phương ảnh hưởng tới nhà đất.

 

Thực tế, các dự án mang tiềm năng phát triển thì ngay từ thời điểm rục rịch ra mắt hoặc chuẩn bị mở bán sẽ tạo ra “làn sóng” ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường bất động sản. Nhà đầu tư nào “bắt sóng” được cơ hội này, dù để ở, đầu tư hay chuyển nhượng thì cũng sẽ mang cơ hội sinh lời cao.

 

Yếu tố quan trọng để các nhà đầu rót vốn vào bất động sản dựa vào viện nhận diện được nguồn cung - cầu các loại hình. Nguồn cung các căn Shophouse hiện còn khá ít, nhưng nhu cầu đối với dự án này luôn rất cao. Hiện tại, số lượng căn hộ tung ra trên thị trường tương đối thấp, và các nhà đầu tư có xu hướng mua trữ để chờ thời điểm giá được tăng cao thì sẽ bán ra sinh lợi.

 

Một điều có thể nhận thấy rằng, để ra quyết định đầu tư kịp thời, các nhà đầu tư trước đó đã phải có một quá trình tìm hiểu, nhận định, đánh giá thị trường để đưa ra xu hướng vận động của thị trường. Chính việc chỉ ra được xu hướng vận động đi lên hay đi xuống sẽ giúp các nhà đầu tư đón đầu được thị trường, kiếm được khoản lợi nhuận hấp dẫn.

 

Đón đầu xu hướng thị trường

Khả năng nắm bắt thị trường hiện tại của các nhà đầu tư sẽ được phát huy khi thị trường thay đổi, dù thay đổi theo xu hướng đi lên (tăng giá) hay đi xuống (mất giá), và ngay cả khi thị trường ổn định.

 

Khi nhận biết được thị trường có xu hướng đi lên, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, đem lại cho họ số tiền mong muốn với điều kiện thị trường tiếp tục tăng trưởng. Những người bán muốn tăng giá khi thị trường tăng trưởng thường giữ giá ở mức thị trường và bán nhà ngay thời điểm đó.

Khi nhận biết được thị trường đi lên, người bán có thể định giá cao hơn

và kỳ vọng giá thị trường sẽ theo kịp, mang lại cho họ số tiền mong muốn.

 

Khi nhận biết được giá thị trường giảm sút, những người bán thường mắc sai lầm là định giá quá cao, hy vọng sẽ thu hút được những người muốn mua với giá hời, và sẽ giảm giá sau nếu kế hoạch không bán được nhà.

Khi giá thị trường giảm sút, người bán thường mắc sai lầm định giá quá cao và không theo kịp thị trường.

 

Tuy vậy, thực tế chứng minh rằng, những người tăng giá chờ cơ hội “giá hời” sẽ không bao giờ giảm giá kịp với thị trường. Do vậy, để đón được những khách hàng tiềm năng đúng thời điểm, người bán cần định giá đúng để bán được nhà thay vì “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian để bán.

 

Kiểm soát kỳ vọng nhà đầu tư

Khi đã nắm được vận động của thị trường, nguồn cung - cầu thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cần đánh giá tới mong muốn của bản thân với nguồn đầu tư có phù hợp với thị trường hay không.

• Nếu thị trường đất nền chững lại, việc tung sản phẩm đất nền với giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao.
• Nếu thị trường căn hộ có nguồn cung thấp thì các nhà đầu tư thay vì cố gắng bán ra, thì mua trữ lại chờ nhu cầu tăng trở lại.

 

Nhà đầu tư cần xác định những yếu tố ảnh hưởng tới giá trị nguồn đầu tư gồm:

• Các thương vụ, giao dịch gần đây: Xem xét các sản phẩm tương đương trong khu vực vừa được bán là cách xác định giá thị trường
• Vị trí: là một trong những yếu tốt quan trọng nhất xác định giá sản phẩm đầu tư
• Tình trạng: Tình trạng tài sản ảnh hưởng tới giá và tốc độ giao dịch vì người mua tiềm năng thường đưa ra quyết định dựa trên cảm xúc, do đó ấn tượng ban đầu rất quan trọng
• Mức độ cạnh tranh
• Thời điểm: giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Kết hợp định giá và chiến lược thị trường sao cho bán được trong 30 ngày đầu tiên từ lúc đăng bán.

Dù giá thấp sẽ thu hút được nhiều người xem nhưng không đảm bảo

việc bán nhà cũng như mục tiêu tài chính của nhà đầu tư.

 

Trong 5 yếu tố trên, các nhà đầu tư chỉ có thể thay đổi được hai điều chính là giá và tình trạng sản phẩm. Điều quan trọng, các nhà đầu tư không nên đánh giá quá thấp dự án bất động sản, bởi, khi một dự án được định giá tốt sẽ tạo ra hứng thú và thu hút người mua hơn.

 

Thực tế cho thấy, một sản phẩm được định giá thấp sẽ thu hút được nhiều người mua và có thể được bán rất nhanh. Tuy nhiên, thời điểm đó có thể bị bỏ qua bởi các khách hàng, những người đặt ra câu hỏi “Bất động sản mà bán rẻ, thì bất động sản đó có vấn đề gì không?”, song song theo đó, họ cũng sẽ đi tìm kiếm khoảng giá cao hơn một chút so với thị trường.

 

Mặc khác, một sản phẩm được định giá cao so với thị trường sẽ không nhận được nhiều sự quan tâm của khách, ngoài ra, việc đăng bán lâu sau đó lại giảm giá sẽ khiến người mua nhìn nhận không tốt về sản phẩm đó. Giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Thị trường là khách quan, chúng ta có thể kết hợp việc định giá và chiến lược thị trường sao cho tận dụng được 30 ngày đầu tiên đăng bán bất động sản.

 

Tiềm năng của sản phẩm bất động sản

Những dự án bất động sản “hot”, có tiềm năng sinh lời tốt sẽ thu hút được nhà đầu tư chủ động tìm đến. Bên cạnh yếu tố về thị trường, những yếu tố cốt lõi khác như Chủ đầu tư uy tín, Vị trí đắc địa, Môi trường sống chất lượng, Liên kết vùng thuận tiện, Hệ thống tiện ích nội khu vượt trội, Hạ tầng hoàn thiện, Chính sách thanh toán linh hoạt, Hỗ trợ vay vốn hấp dẫn, Hồ sơ pháp lý đầy đủ, đặc biệt nhất là Giá “đẹp”.

 

Thời gian gần đây hay xuất hiện hàng loạt cơn sốt đất ảo, thị trường bong bóng cùng những dự án “ma” ra đời và bốc hơi không dấu vết, từ đó, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về dự án, chủ đầu tư của dự án đó. Ngoài ra, bạn cũng cần phải nắm bắt được thông tin năng lực tài chính, uy tín truyền thông của chủ đầu tư. Bạn cũng có thể khảo người dân đang sinh sống tại khu vực đó để nắm rõ độ hài lòng về các sản phẩm/ dịch vụ mà chủ đầu tư đó đang cung cấp.

 

Sau khi nắm được thông tin về chủ đầu tư, vấn đề pháp lý cũng cần được làm rõ. Để tìm hiểu dự án có pháp lý rõ ràng hay không, bạn cần tìm hiểu xem khu vực mà bạn dự định đầu tư đã được duyệt qua quy hoạch chi tiết bởi các cấp có thẩm quyền hay chưa, và dự án có được quyết định giao đất chi tiết với tỷ lệ 1/1500. Ngoài ra, khu đất cũng phải được xem là đất thổ cư hợp lệ, được phép xây dựng nhà cửa trên đó và cơ sở hạ tầng xung quanh đã được hoàn thiện tương đối.

 

Bên cạnh đó, việc định giá bất động sản trước khi mua sẽ giúp bạn không bị “hớ” hay mua quá cao so với giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương. Tuy nhiên, cách định giá tốt nhất là bạn nên chịu khó dành thời gian để tham khảo giá của những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực. 

 

Nhận diện thông qua tổng thể thị trường khu vực

Bên cạnh tiềm năng nội tại của sản phẩm, các nhà đầu tư cũng nên nhận diện khả năng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của khu vực. Nói cách khác, bản thân thị trường khu vực đó đang được chính quyền chú trọng đầu tư mở rộng thì khả năng đầu tư sinh lời sẽ cao hơn những khu vực khác.

 

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận nhiều dấu hiệu khởi sắc và hoạt động khá sôi động ở 3 khu vực: Khu Đông Sài Gòn, khu Tây Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn.

• Khu Đông Sài Gòn: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Giới chuyên gia đánh giá khu vực này có tiềm năng phát triển vượt trội so với các khu vực lân cận, khoảng 70% vốn đầu tư phát triển hạ tầng của thành phố đều tập trung tại đây. Hàng loạt các hạng mục giao thông được xây dựng làm thay đổi bộ mặt khu cửa ngõ phía Đông nói riêng và toàn thành phố nói chung.
• Khu Tây Sài Gòn: Quận 12, Quận 6, Bình Tân, Tân Phú, Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi. Khu vực này sở hữu hạ tầng kỹ thuật, những công trình hạ tầng đối nội và đối ngoại đang dần hoàn thiện. Nơi đây đã trở thành điểm nóng của bất động sản khu Tây Sài Gòn bởi vai trò là cửa ngõ lưu thông giữa TP. Hồ Chí Minh đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng vào khu Tây Sài Gòn để đón đầu cơ hội khi áp lực dân số chưa cao, hạ tầng giao thông đô thị đang dần được mở rộng, dịch vụ tiện ích ngày một nâng cao, bất động sản ở đây đang tăng giá từng ngày.
• Khu Nam Sài Gòn: Quận 7, 8, Nhà Bè, Cần Giờ. Khu vực này được các chuyên gia nhận định sẽ sở hữu hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá và quy mô trong thời gian tới.

 

Như vậy, một dự án tiềm năng để đầu tư cần được nhận diện qua tổng thể khu vực cũng như các yếu tố nội tại của dự án. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn bao quát về thị trường, nhận diện nhu cầu của thị trường để rót vốn hiệu quả.

 

(tổng hợp)

 

CHỦ ĐỀ: TÌM HIỂU CHUYÊN SÂU VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Phần 1: Các loại hình đầu tư  Phần 2: Lý do nên chọn đầu tư bất động sản trong tất cả các loại hình đầu tư  Phần 3: Liệt kê 8 loại hình đầu tư bất động sản tiêu biểu nhất Phần 4: Xác định thị trường cùng các chuyên gia (hiện bạn đang đọc) Phần 5: Phương thức định giá bất động sản Phần 6: Có nên vay ngân hàng khi đầu tư bất động sản? Phần 7: Những lầm tưởng về đầu tư bất động sản

 

CÔNG TY TNHH ĐỊA ỐC NHÀ XINH SG - Kết nối an cư Sài Gòn Để đăng ký hoặc nhận thêm tư vấn về sản phẩm BĐS đất nền/ nhà phố, quý khách hàng liên hệ CĐT Nhà Xinh SG:  Hotline: 0917 88 9494 - 028 3620 3857 Email: marketing.nhaxinhsg@gmail.com Fanpage: https://www.facebook.com/nhaxinhsg.vn/