Logo Website Công ty TNHH Địa Ốc Nhà Xinh SG

PHẦN 5: PHƯƠNG THỨC ĐỊNH GIÁ BĐS DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ nhiều yếu tố, vì vậy để định giá được chính xác, bản thân người đầu tư phải tìm hiểu kỹ càng các thông tin về pháp lý, quy hoạch,...trước khi tiến hành giao dịch.

Nối tiếp Phần 4: Xác định thị trường cùng các chuyên gia thuộc Chủ đề: Tìm hiểu chuyên sâu về đầu tư BĐS, Nhà Xinh SG tiếp tục mời bạn đến với Phần 5 với nội dung: Phương thức định giá bất động sản.

 

Phương thức định giá bất động sản 01: Định giá qua vị trí

Yếu tố vị trí bao giờ cũng sở hữu tầm quan trọng đặc biệt trong quá trình xem xét chọn lựa sản phẩm bất động sản. Cụ thể, khi đã quyết định đầu tư bất động sản, chắc chắn bạn phải xác định dự án nhà đất đó nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, tọa lạc mặt tiền đường lớn hay nhỏ, có nằm ở hẻm hay không, nếu ở hẻm thì đoạn hẻm chính hay hẻm phụ. Bởi thực tế, những bất động sản thuộc khu vực trọng điểm, mặt tiền lớn thường có giá trị kinh doanh cao hơn, và chắc chắn cũng sở hữu tiềm năng cao về giá.

 

Phương thức định giá bất động sản 02: Định giá qua bảng giá bất động sản địa phương

Việc tiếp theo sau khi bạn xác định được vị trí bất động sản mình muốn mua, đó là tham khảo khung giá đất mới do cơ quan tỉnh hay thành phố đó ban hành. Bên cạnh đó, bạn cũng nên dành thời gian xem thêm giá thị trường nhà đất dựa trên thông tin từ các ngân hàng, công ty bất động sản uy tín,....

 

Dễ dàng thấy trên các trang mạng hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá nhiều và phổ biến, đây cũng là điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư bởi chỉ cần một cú nhấp chuột bạn cũng có thể tra được thông tin về giá đất, giá nhà trong khu vực, thậm chí là các địa bàn lân cận.

 

Thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.

Cách định giá này thực hiện theo nguyên tắc giá đất hiện tại đang cao hơn 3-4 lần bảng giá đất TP.HCM quy định (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo các chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số 3,8-4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.

 

Phương thức định giá bất động sản 03: Định giá qua tình trạng nhà/ dự án

Một trong các yếu tố quan trọng trong việc định giá bất động sản là bạn phải nắm được cách phân loại bất động sản. Cụ thể, bạn cần xác định nhà bất động sản bạn đang nhắm tới thuộc loại nhà cấp 3, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà phố hay biệt thự, căn hộ chung cư,... Ngoài ra, khi đánh giá tình trạng nhà, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến tuổi thọ của bất động sản đó, dựa vào thời điểm xây dựng cũng như là thời điểm sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

 

Phương thức định giá bất động sản 04: Định giá qua giá bán của các dự án bất động sản lân cận

Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.

 

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể tham khảo thêm từ hàng xóm, quản lý, tổ trưởng tổ khu phố tại những dự án bất động sản lân cận cũng đang được rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá bất động sản đang “nóng sốt”, thì bất động sản lân cận cũng có khả năng đang được rao bán. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể gia tăng giá bất động sản đang rao bán nếu sản phẩm đó đang sở hữu cơn sốt thị trường, mức tăng có thể tối đa là 10%. Hoặc nếu thị trường đang có nguy cơ hạ nhiệt và đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

 

Phương thức định giá bất động sản 05: Định giá qua sự hỗ trợ của người môi giới am hiểu khu vực

Đây là phương thức giúp bạn có được thông tin chính xác nhất và nhanh nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm. Tuy nhiên phương thức này hiện nay cũng không được nhà đầu tư ưa chuộng vì không tin tưởng bên thứ ba. Nhưng không thể phủ nhận rất nhiều giao dịch mua bán bất động sản thành công đều nhờ vào dịch vụ này.

 

Mặt khác, người mua cũng nên nhận thức rằng, việc phải bỏ tiền ra để thuê môi giới không phải vì việc này quá khó để bạn tự thực hiện mà nó giúp cho việc mua bán của bạn thuận lợi hơn. Bởi hầu hết các nhân viên môi giới thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.

 

Phương thức định giá bất động sản 06: Định giá qua ngân hàng

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay, vì vậy, nếu dự án bất động sản nào được ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định đầu tư.  Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%. Tuy nhiên, cách thức này thường khá mất thời gian nên nhà đầu tư thường lỡ mất cơ hội vị chậm đưa ra quyết định.

 

Thông thường, khi định giá bất động sản thế chấp, ngân hàng sẽ tiến hành quy trình 5 bước như sau:

  • Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…
  • Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp.
  • Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 - 5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh.
  • Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh.
  • Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học.

 

Trên đây là 6 phương thức định giá một bất động sản bất kì bạn muốn đầu tư, sau khi thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bạn có thể tổng hợp lại, so sánh toàn bộ thông tin cũng như đặt ra quy chuẩn mức giá hợp lý cho bất động sản của mình. trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.

Giá trị của bất động sản được tạo thành từ nhiều yếu tố, vì vậy để định giá được chính xác, bản thân người đầu tư phải tìm hiểu kỹ càng các thông tin về pháp lý, quy hoạch,...trước khi tiến hành giao dịch.

 

(tổng hợp)

 

CHỦ ĐỀ: TÌM HIỂU CHUYÊN SÂU VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Phần 1: Các loại hình đầu tư 

Phần 2: Lý do nên chọn đầu tư bất động sản trong tất cả các loại hình đầu tư

Phần 3: Liệt kê 8 loại hình đầu tư bất động sản tiêu biểu nhất

Phần 4: Xác định thị trường cùng các chuyên gia

Phần 5: Phương thức định giá bất động sản (hiện bạn đang đọc)

Phần 6: Có nên vay ngân hàng khi đầu tư bất động sản?

Phần 7: Những lầm tưởng về đầu tư bất động sản

 

CÔNG TY TNHH ĐỊA ỐC NHÀ XINH SG - Kết nối an cư Sài Gòn

Để đăng ký hoặc nhận thêm tư vấn về sản phẩm BĐS đất nền/ nhà phố, quý khách hàng liên hệ CĐT Nhà Xinh SG: 

Hotline: 0917 88 9494 - 028 3620 3857

Email: marketing.nhaxinhsg@gmail.com

Fanpage: https://www.facebook.com/nhaxinhsg.vn/